El auge sostenido de las compras vía e-commerce ha llevado a los retailers del país a aumentar su capacidad de almacenamiento, en un mercado donde los niveles de vacancia son cada vez más bajos, lo que ha elevado los precios a niveles históricos.

El mercado de bodegas industriales no para de crecer en el continente y Chile no es la excepción. Con una demanda impulsada por el auge de actividades como el comercio digital, el sector experimenta un momento de baja disponibilidad y alza de precios. En el caso local, el valor de los arriendos de bodegas aumentó un 30% en el primer semestre de este año, según datos de Cushman & Wakefield, en comparación al mismo período de 2021.

De acuerdo con un levantamiento      realizado por Equifax sobre este tipo de propiedades, se determinó que existen 11.481 bodegas industriales a lo largo del país, de las cuales una de cada cuatro es utilizada por el rubro inmobiliario, seguido      de las actividades financieras, con una ocupación de un 9%, y de las actividades de servicios administrativos y de apoyo, como alquiler y arrendamiento de vehículos o de equipo recreativo y deportivo, con un 8%.

“No es de extrañar que las actividades inmobiliarias sean el rubro que más utilizan este tipo de equipamiento”, explica Ignacio Bunster, director de Asuntos Corporativos de Equifax, quien añade que, “según la calificación del SII, en este grupo se incluye el alquiler de equipos de transporte y otro equipo de maquinaria, que por lo general requieren de mucha espacialidad para guardar y almacenar insumos de volúmenes importantes”.

El estudio de Equifax –realizado en septiembre de este año con datos propios e información oficial y pública del Servicio de Impuestos Internos (SII) para empresas y la Tesorería General de la República para los certificados de contribuciones y avalúo, además de otros datos de carácter público–, revela que a medida que la superficie de las bodegas crece, aumenta la participación de la Región Metropolitana (RM) como ubicación     .

Si el 38% de las bodegas pequeñas (101 a 1.000 m2) está en la RM, la cifra sube a 46% en el caso de las medianas (de 1.001 a 10 mil m2) y a 67% en las grandes (entre 10.001 a 100 mil m2). Mientras, las muy grandes (sobre 100.001 m2) se encuentran en su totalidad en la capital. Esta distribución, según el gerente del Área Industrial de Colliers, José Miguel Astete, se explica por las variables que hay que tener en cuenta a la hora de elegir una bodega, entre las que se encuentra la conectividad, urbanización y cercanía con los polos logísticos.

Revolución logística

En la industria dicen que por estos días la logística vive un período de cambios. De acuerdo a José Miguel Astete, “el mercado Industrial y de bodegas en general presenta una situación muy particular en estos tiempos. La logística está viviendo una revolución conceptual y operativa, la razón principal es un e-commerce que se adelantó cinco años producto de la pandemia. Se está potenciando la importancia del servicio al cliente, en plazos muy cortos de entrega, con productos y servicios de alta calidad”.

Bunster, por su parte, comenta que las bodegas son un equipamiento urbano muy sensible para el correcto funcionamiento en la entrega de productos y servicios, por lo que “es entendible que la mayor concentración de ellas esté en la Región Metropolitana, justamente donde se concentra la mayor oferta y también la mayor demanda”. De hecho, la capital acapara el 40,82% del total del avalúo fiscal identificado por el SII para el rol de bodegas.

“Las principales inversiones de los grandes del negocio del bodegaje están orientadas al consumo masivo”, dice Luis Santander, director de la Asociación de Profesionales en Logística (Aplog), aunque advierte que “hoy existe una escasez de espacio, que se da por el sobrestock que tienen muchas empresas, y no por un crecimiento de la industria, esto instala incertidumbre en el mercado del bodegaje”.

Si bien el porcentaje de compra a través del e-commerce se mantiene sobre los niveles prepandemia, producto de la proliferación de las darkstores ligadas directamente al incremento en la demanda por bodegas pequeñas, para la Aplog la apertura de las tiendas físicas podría incidir en una disminución en la demanda de este tipo de espacios.

Con todo, por ahora se estima que la necesidad de este tipo de espacios seguirá en alza, lo que mantendrá los niveles de vacancia bajos por todo el próximo año. “Si bien en lo que queda de 2022 y en 2023 se espera el ingreso de más de 400 mil m2 nuevos de bodegas, estos ya se encontrarían colocados en un alto porcentaje, por lo que se evidencia que la vacancia seguirá siendo muy acotada, bajo el 2%”, anticipan desde Colliers.