En todo Chile existen 779.056 hectáreas de sitios eriazos, terrenos no agrícolas sin edificaciones, avaluados en $33,7 billones (millones de millones). ¿Qué necesitan estos terrenos para ser una opción viable para la construcción de viviendas sociales?
Hace algunas semanas, el Presidente Gabriel Boric instruyó a las entidades estatales aportar terrenos fiscales para la construcción de viviendas sociales. Una medida que evidencia la necesidad de terrenos en el marco del déficit habitacional que alcanza las 640 mil viviendas a nivel nacional, de acuerdo al último estudio realizado por Déficit Cero junto al Centro de Políticas Públicas UC.
Esta situación se acrecienta con factores como la inflación, el desempleo y la ralentización económica, que hacen que cada vez sea más difícil acceder a una vivienda propia. En ese contexto, Equifax realizó un levantamiento sobre la cantidad de sitios eriazos que existen en zonas urbanas a lo largo del país. Terrenos definidos por el Servicio de Impuestos Internos (SII) como “bien raíz con destino no agrícola, en el que no existen construcciones (edificaciones)”, lo que plantea la pregunta: ¿podrían ocuparse estos sitios para la construcción de viviendas sociales?
El informe señala que en todo Chile existen 779.056 hectáreas de sitios eriazos. De ellas, un 42% se ubica en la Región de Antofagasta y un 24% en la Región de Arica y Parinacota. Entre ambas zonas suman 516.423 hectáreas, es decir, dos de cada tres sitios eriazos están en esas regiones.
El avalúo fiscal de estos terrenos suma un total de $33,7 billones (millones de millones), de los cuales $8,6 billones corresponden al patrimonio de personas naturales y $25,1 billones son de personas jurídicas. El grueso de los terrenos pertenecientes a estas últimas tienen un avalúo de entre $10 millones a $50 millones. Del total en UF, más de la mitad se concentra en solo tres regiones: el 32% en la Metropolitana (RM), el 13% en Valparaíso y el 10% en Antofagasta.
Por su parte, la RM presenta más de 26 mil hectáreas de sitios eriazos, mientras el resto de las regiones concentran del 1% al 3% de estos terrenos, excepto en el caso de Los Lagos, que llega al 5% con 36.928 hectáreas. Con respecto a la propiedad de estos sitios, a nivel nacional las personas jurídicas reúnen 637.535 hectáreas (82% del total), mientras 141.521 hectáreas corresponden a personas naturales. Asimismo, la Región de Los Lagos tiene la mayor concentración de superficie de sitios eriazos en manos de personas naturales, con poco más de 26 mil hectáreas.
“Generar este tipo de estudios entrega valiosa información para la toma de decisiones en temas tan delicados y contingentes como el de la crisis habitacional”, señala Ignacio Bunster, director de Asuntos Corporativos de Equifax, quien destaca que el déficit habitacional se puede paliar “en la medida que haya una trazabilidad de dónde existen terrenos eventualmente disponibles para construir viviendas”.
Más allá de los terrenos
Sin embargo, para que una construcción pueda asentarse en alguno de estos paños actualmente inhabitados, se deben cumplir ciertas características: “El suelo debe estar bien localizado, es decir, debe tener acceso a bienes públicos urbanos (educación, salud, áreas verdes, transporte, entre otros). Esto significa que estos sitios deben estar integrados en las ciudades o, de otra forma, el Estado debe construir equipamiento y servicios en los lugares donde se generará el desarrollo habitacional”, explica Sebastián Bowen, director ejecutivo de Déficit Cero.
Una visión compartida por Gabriel Pino, académico de la Facultad de Administración y Economía de la Universidad Diego Portales, quien afirma que, “a pesar de que existe una gran cantidad de sitios eriazos en el país, esto no es condición suficiente para que estos terrenos puedan ser una alternativa factible para desarrollar proyectos inmobiliarios, ya sea como iniciativa privada o pública”.
Esto configura un escenario particularmente complejo si se considera que, según un estudio realizado por el Observatorio del Contexto Económico de la Universidad Diego Portales (OCEC UDP), solo en la Región Metropolitana la cantidad de hogares que residen en campamentos aumentó un 220% entre 2019 y 2021, con un mayor crecimiento en las áreas rurales.