El mercado de renta inmobiliaria se ha vuelto sumamente atractivo debido al aumento de la demanda y al alza de precios, en parte, impulsada por la inflación. Es importante no solo estudiar los activos al momento de invertir sino que evaluar a los potenciales arrendatarios, para aprovechar al máximo y de manera segura este buen momento.

El mercado de renta inmobiliaria está atravesando una buena racha y así como crece la demanda, los precios también. Según el Informe Trimestral de Viviendas de la Región Metropolitana elaborado por Portalinmobiliario, el alza anual en UF por metro cuadrado (UF/M2) fue de 10% en renta de departamentos, mientras que en casas fue del 12,6% durante los primeros tres meses del año. Si se analizan las variaciones en pesos, el aumento es más pronunciado, pues llega a 18% en los departamentos y a 21% en las casas.

Para los inversionistas que buscan sacarle partido a este escenario no solo es importante considerar variables como la ubicación del activo y sus características. Los datos pueden aportar información valiosa para rentabilizar la inversión.

“Tradicionalmente, se han tomado decisiones basadas en la experiencia profesional y las tendencias históricas. Hoy en día, el análisis de Big Data permite obtener datos precisos en tiempo real. Esto, a su vez, ayuda a las empresas inmobiliarias, inversores y desarrolladores a tener una imagen clara de las principales oportunidades, así como una evaluación precisa del riesgo”, señala Gustavo Valenzuela, director de Brokerage de Cushman & Wakefield.

Además, los avances en tecnologías de la información facilitan el cruce de ese tipo de datos y la creación de nuevas herramientas de análisis relacionadas con la oferta, los precios, la vacancia y las velocidades de venta y arriendo en cada barrio, tal como observa Daniel Serey, Chief Research Officer de TOCTOC: “El desarrollo del Big Data ha permitido que información relevante para la toma de decisiones en el mercado inmobiliario incremente su cobertura y nivel de detalles, incluso en tiempo real”, dice, sobre una posibilidad que aumenta la comprensión particular de cada sector de la ciudad y permite proyectar de mejor manera la evolución de los distintos indicadores, por ejemplo, gracias a Machine Learning.

Valenzuela explica que uno de los principales impactos que tiene la tecnología basada en datos en la industria de bienes raíces es la capacidad de detectar diferencias “pequeñas pero cruciales” entre distintos vecindarios. “Un dato relevante es que, antiguamente, las inmobiliarias perfilaban barrios enteros de forma homogénea. Ahora, gracias al Big data, se han expuesto los diferenciadores clave entre las distintas manzanas de un mismo barrio, desde tasas de criminalidad hasta apreciación de precios, normativa y futuros proyectos de infraestructura”, señala, mientras subraya que esta capacidad de evaluar oportunidades de inversión a nivel micro está ayudando a los desarrolladores a aumentar los rendimientos.

Tecnología para minimizar riesgos

Mientras la demanda sube, también pueden aumentar los riesgos de cerrar un negocio con un perfil de arrendatario que no es el que espera el inversionista. Pero la tecnología también ofrece soluciones para reducir este tipo de riesgos. Por ejemplo, Equifax desarrolló la herramienta Arriendo Perfecto, un reporte que permite conocer el comportamiento previo de un potencial arrendatario. Habilita, por un lado, que los arrendadores puedan seleccionar al mejor candidato con datos en la mano; y por otro, abre la posibilidad de que los arrendatarios puedan demostrar que son buenos pagadores o “arrendatarios perfectos”.

Para los inversionistas, lidiar con atrasos o morosidades en el pago del arriendo de un inmueble puede provocar verdaderos dolores de cabeza y, lo que es peor, problemas de financiamiento. “Por lo mismo, es fundamental disponer de la información correcta que respalde un buen comportamiento de pago para así elegir al mejor arrendatario”, explica Pía Levi, subgerente de marketing de Equifax.

Con esta herramienta, quienes se apoyan en los datos tanto para proteger su inversión como para demostrar que son arrendatarios idóneos pueden acceder a un completo abanico de fuentes, como el Diario Oficial, boletines de información comercial, datos de la Dirección del Trabajo o del Poder Judicial. Y si una persona se enfrenta al incumplimiento del pago de un arriendo, se puede dejar constancia de esta situación a través del portal arriendoperfecto.cl. “Esto evita que otras personas pasen por lo mismo”, dice Levi. Y añade: “No es llegar y publicar. Esta funcionalidad debe hacerse con responsabilidad y sustento”.

Facilidad para contratos

Además de conocer muy bien el perfil del arrendatario, los inversionistas se respaldan mediante contratos que pueden protocolizarse en una notaría o aquellos en los que ambas partes utilizan una firma electrónica, formato que creció significativamente durante la pandemia. Pueden incluir cláusulas relacionadas con el cuidado de la vivienda y otras condiciones necesarias para proteger todavía más la inversión y están validados por la Ley Nº 19.799, lo que les permite tener un valor probatorio en un eventual juicio.

¿Es seguro simplificar el trámite de arriendo evitando la visita a una notaría? Gracias a la tecnología, sí. Christian Rodiek, CEO de Firma Virtual, explica que hoy es posible implementar medidas como registrar la IP de la persona que firma y reforzar la seguridad utilizando un código SMS que llega directo al teléfono. Además, los documentos pueden ser respaldados en cadenas de bloques, lo que se conoce como Blockchain, método que impide modificar los datos posteriormente y que ya se utiliza como herramienta de seguridad en distintas industrias, incluyendo la banca.